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COMPRAR UNA VIVIENDA EN REPUBLICA DOMINICANA

Guía sobre los pasos a realizar para comprar una vivienda en la republica dominicana. Investigación de títulos, inspección física, cierre de la transacción, etc.

La compra de un inmueble:
El procedimiento para la adquisición de una vivienda o bien inmueble, en la mayoría de los casos es una de las inversiones más importantes que una persona física o jurídica puede realizar, llegando a representar hasta el 70% de su patrimonio. A través de la observación de ciertas reglas o precauciones generales, esta actividad puede ser de mucha satisfacción. A continuación presentaremos algunos pasos a seguir para el comprador de una vivienda.

Investigación de titulo
Una persona interesada en la compra o adquisición de un inmueble debe hacer una investigación de la propiedad objeto de la compra, la cual debe incluir varios elementos, de manera que sea efectiva y ofrezca para el adquiriente resultados de riesgo mínimos. Entre otros deberá revisar y analizar los siguientes elementos:

El estado de riesgo de los inmuebles que le interesa adquirir mediante una investigación por ante mano el registro de títulos y en los tribunales de tierra.

La situación impositiva de inmueble ante la dirección general de impuestos internos (DGII), en lo relativo a los impuestos sucesorales, la transferencia, así como también, el impuesto sobre viviendas suntuarias y solares urbanos no edificados (IVSS).

Autorizaciones, permisos (leyes o cualquier disposición legal que restringen el derecho de propiedad).

Inspección Física
Una vez han sido verificados los aspectos que conciernen al estatus legal, impositivo y de regulaciones que giran en torno al inmueble, es importante verificar otros factores que detallamos a continuación:
. Estado del inmueble
. Ubicación catastral
. Ocupación actual de la propiedad, sobre todo si no existen ocupantes ilegales.
. Comprobación pagos servicios públicos y privados (agua, energía eléctrica, cable, otros)
. Estatus del pago de los empleados e la propiedad.

Proceso de Cierre de la Transacción
Una vez ha sido verificada toda la formación de la propiedad y seleccionada la misma, procedemos al proceso de cierre de la transacción. En este proceso verificamos lo siguiente:

I - Documentos y Registros Necesarios. Los documentos necesarios para el cierre y posterior inscripción de l transferencia por ante el registro de títulos son los siguientes.

1.Redacción, firma y legalización del acto de venta ante un notario público.

2.Certificado de titulo duplicado del dueño correspondiente al inmueble. Carta constancia o cualquier otro documento que garantice los derechos del vendedor y su posible transmisión al comprador.

3.Según el articulo 20 de la reforma fiscal (ley 288-04) se aplica un impuesto de un (3%) a la transferencia inmobiliaria sobre el valor del mercado del inmueble transferido.

De igual modo se aplica a la transferencia de inmueble con un valor superior al millón de pesos, adquiridos con fondos otorgados por las entidades de intermediación financiera. Esto significa una importante reducción, pues, anteriormente los impuestos de transferencias inmobiliarias estaban gravados con un impuesto de 4% más un 12% sobre el referido 4%.

4.Recibo de pago del Impuesto sobre Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos no Edificados al día o la certificación de la DGII, donde hace constar que no califica para los fines del mismo.

5.Recibo de pago de la Ley No. 80-99, expedido por la DGII.

6.Sellos de la Ley No. 370, uno por el expediente y otro por cada duplicado del certificado de titulo, expedido por la DGII.

7.Sellos de la Ley No. 91.

8.Sellos de la Ley No. 67.

9. Recibo de pago de la Ley No. 33-91 por cada Duplicado de titulo.

10. Copias de las cedulas de identidad y Electoral de las personas que intervienen en el proceso de cierre de la transacción.


II - Inscripción en el Registro de Títulos
Es importante que el deposito y la inscripción de la transferencia se realice de forma inmediata a la suscripción del cierre de la transacción, para ser beneficiario de la máxima de nuestro sistema: "Primero en el tiempo, primero en el derecho". Esto otorga fecha cierta a su transferencia y hace su derecho oponible a los terceros

IMPUESTOS INMOBILIARIOS

Cuando se realiza una compra o venta de un inmueble el comprador incurre en unos gastos adicionales al valor de la propiedad el cual detallamos a continuación.

Transferencia
Los adquirientes, tanto dominicanos como extranjeros, deberán pagar el equivalente al 3% del valor declarado de la propiedad al Estado Dominicano, al momento de transferir los derechos de propiedad del inmueble adquirido, a su nombre, este es un impuesto único.

Impuesto sobre las Viviendas Suntuarias y los Solares Urbanos no Edificados (IVSS)
El IVSS es el impuesto que se aplica a las viviendas (casas y apartamentos) y a los solares ubicados en zonas urbanas donde no se haya levantado una construcción, o donde ésta ocupe menos del 30% del terreno. Base Legal: Ley 18-88 d/f 19/01/1988 y sus modificaciones.

Si la propiedad sobrepasa la suma de RD$5,000,000 el propietario debera pagar el 1% sobre el excedente del valor declarado de la propiedad anualmente. Ejemplo: Si su inmueble cuesta RD$6,000,000 solo pagara el 1% de RD$1,000,000.

REQUISITOS SOLICITUD DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

. Cuenta de ahorros en la Institución, con un balance mínimo igual o mayor que el valor de una cuota a pagar.

. Fotocopia del documento de identificación personal del o los solicitantes, cédula de identidad y electoral si es dominicano o pasaporte si es extranjero. Si son casados deben traer copia del acta de matrimonio.

. Constancia de los ingresos mensuales, provenientes de: empleos, negocios, ejercicio libre de la profesión, etc. En caso de presentar declaración jurada de ingresos, anexar comprobantes. Si reside en el extranjero, presentar el último Income Tax y carta de trabajo. Los ingresos mínimos deben ascender a cuatro veces la cuota mensual a pagar.

. Tarjeta de Crédito con la Institución.

. Contrato de venta o carta de intención de venta indicando el precio de la venta y la descripción del inmueble (si el préstamos es para compra). En caso de construcción o remodelación deben completar formulario de presupuesto suministrado por la Institución.

. Pagar el valor de RD$1,000.00 por concepto de tasación del inmueble al momento de solicitar el préstamo.

Notas:
. Si el o los solicitantes no tienen histórico crediticio en el buró de crédito, debe traer 2 referencias comerciales o bancarias por escrito.

. Si el estado civil actual de los solicitantes no corresponde con el indicado en el documento de identificación, debe ser corregido antes de hacer la solicitud del préstamo.

. En caso de que los solicitantes estén fuera del país, deberán apoderar, vía consulado (Formato de poder suministrado por esta Institución) a una persona para que los represente, dicho poder debe estar legalizado ante la Cancillería, anexar recibo de ley 80-99 y 33-91 que no digan cancelado y documento de identificación del apoderado.

. La solicitud a nombre de una señora casada necesita autorización del esposo.

Si los ingresos del solicitante son provenientes de una empresa de su propiedad, éste debe presentar una copia al día del Registro Mercantil solicitado en la Dirección de Industria y Comercio.